2021年物业新规来袭！小区内公共区域广告投放费归业主所有！对小区物业服务不满意有办法！

发布时间：2024-09-20 丨 浏览次数：

　　提问：在小区内电梯广告、外墙广告随处可见，您知道些些广告的收益到底谁所有吗？

　　《民法典》物权编 第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

　　《民法典》第九百四十三条规定 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　提起物业，就不得不说到前段时间网上轰轰烈烈的业主“送锦旗”事件。起因是由于宁波某业主不满车位租赁费定价，于是送了一副写着“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗给自家小区物业。

　　其实，作为最直接面向群众的服务行业，物业与业主们之间的冲突时有发生，现实中不仅有业主因不满物业服务而拒交物业费，物业强行断电、断水“报复”；小区内公共设施损坏，长时间无人处理；还存在物业在电梯间私接广告，中饱私囊业主公共区域广告费等事件。

　　有专家更直言指出，物业管理公司在社区中的作用越来越明显，已经成为社区生活中不可缺少的重要部分。

　　但业主们对此似乎并不买账，有统计资料显示7成以上的业主都对物业有着很深的成见。不仅如此，近年来全国各地“取消物业”的呼声更是此起彼伏。

　　甚至有一些明星、大佬也站出来公开吐槽物业“做事拖拉”、“推卸责任”、“拿钱不做事”等。今年5月份，歌星李荣浩公开吐槽自己所在小区物业，停水停电找不到人，设备坏半年没人修，但是业主物业费到期他们却能提前两个月安排人员催缴。真真是“干啥啥不行，收钱第一名”。

　　业主和物业之间“积怨”颇深，对立关系似乎一直都存在。而且有新闻媒体屡屡报道，有些物业公司甚至比业主更像主人，嚣张跋扈起来甚至连业主都敢打。

　　按理说，物业和业主之间是相辅相成的，也是整个社区良性发展的共同责任人，为何发展到水火难容，矛盾长期积压，甚至公共关系一度决裂的地步了呢？

　　其一、物业没有找准定位，有些物业更像主人，但殊不知你首先是业主花钱请来的服务主体；

　　其二、服务业主的意识不强，尤其是一些小物业公司，一些领导只顾着为自己牟利，对业主的真实需求不管不问不顾，对于业主的投诉与建议，他们压根不解决不听取，而且还喜欢推卸责任。

　　时间久了矛盾自然越来越激化。长期以往，整个社会大环境都对物业行业造成很大的偏见。

　　根据样本数据结果显示，有63%的业主对业务服务不满意，有21%的业主希望立即取缔物业，业主满意和无所谓的只占到了14%。其中赞成“取消物业”的比例竟高达86%。

　　官媒新华社正面回应了。2020年7月13日，新华社转载了毛振华刊于《半月谈内部版》2020年第7期题为《物业不应是城市“火药桶”》文章。

　　文章针对“到底该不该取消物业”问题给出了客观理性的回应：在没有找到更好的替代服务之前，物业仍有其存在的价值和必要。更何况现实生活中也确有不少物业兢兢业业、服务有方，深得业主信赖，不应将其“一刀切”对待。

　　有些物业确实存在各种服务不到位、账目不明、违规经营等问题，但现阶段尚未到全面取消的地步。更何况有些物业其实干得非常不错。

　　再退一步来说，中国4亿业主也确实需要专业的物业公司来对整个小区进行管理服务。不可否认现实中确实有小区赶走物业自己经营而且非常成功的先例，但这种做法不可能全国推广。

　　事实上，国家也正通过出台“新规”的方式，在想方设法帮助小区业主和物业之间有效化解矛盾。

　　最新通过的民法典中，有关物业的表述掷地有声，不仅回应了长久以来群众的普遍呼声，更为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。

　　把《民法典》关于物业方面的内容剥离出来，其实就是一部物业“新规”，这个物业“新规”其中有3个权益业主需要知晓，业主把这些权益行使好，物业沉疴自然去除，业主与物业之间也能实现和谐共处。

　　《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　新规明确规定，物业单位有责任定期将服务事项、人员调动、各项费用的收支等向全体业主公开。

　　不仅如此，有些城市还在推行有关单位对物业账目公开信息纳入日常巡查范围。并将公开情况与物业服务企业信用信息等级评定、物业管理项目招投标、物业服务品牌企业评选、星级住宅小区评选等挂钩。

　　公开的目的，就是为了更好监督，监督的目的自然是为了求真务实，本质上是为了督促物业回归服务业主的本源。

　　《民法典》第二百八十四条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　新规明确了，如果物业的服务效率低下，或者管理不到位，无法达到小区绝大多数业主满意的程度，业委会就有权行使“弹劾”权，通过更换物业保障业主的共同利益。

　　按照现行《物权法》第76条第2款的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以选聘和解聘物业公司。也就是说，原则上只要业主支持过半，就可以成立业委会换物业。

　　《民法典》第二百八十二条和二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的收益分配，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，业主均享有分配权。

　　最典型的就是小区电梯间广告收益、小区宣传栏广告收益和外来人员搞活动占用场地的广告收益等。这些收益本质上是以共有部分出租换来的，所以理应属于全体业主。

　　所以，理论上来说，物业没有经过业主同意就私自在电梯间、宣传栏等区域接广告，也是不合理的，业主可以要求物业清除掉。

　　最后总结，准确地说，物业和业主之间是依赖关系。不得不承认，过去在物业约束、监管方面，确实存在诸多不完善的地方，但随着新版《民法典》赋予业主更多监管、监督物业的权利，相信未来物业服务也会得到明显改善，整个物业行业也会越来越规范。

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