文丰研究 商品房预售广告的法律性质与效力分析

发布时间：2024-10-11 丨 浏览次数：

　　商品房作为人们日常生活的必需品，普通群众大多是通过开发商在报纸、广播电视、互联网等媒体上刊登的广告来获取想要购买的商品房信息。商品房预售广告作为商业广告的特殊形式，其法律性质既可为要约邀请，亦可为要约，还可能直接成为合同内容。商品房预售广告性质之认定，意在通过商品房预售广告要约的识别，对广告宣传予以合同责任约束，规范广告行为，遏制虚假不实广告的违法现象。

　　从广义讲，广告包括商业广告与非商业广告。狭义的广告仅指商业广告，我国《广告法》所指即为狭义广告。依据《民法典》第四百七十三条之规定，一般将商业广告定义为要约邀请。

　　商品房预售广告作为商业广告的一种具体形式，是开发商为销售商品房所采用的宣传方式。从法律性质上来说，商品房预售广告并没有脱离一般商业广告的范畴，总体上仍是一种要约邀请。通常情形下，商品房预售广告是对商品房特定事项的概括说明，并没有明确的订立合同意思。预售广告亦以不特定人为对象，其目的是为了引起他人注意，邀请他人向自己发出要约，不具有法律约束力。

　　上述内容仅仅以单一情况作为阐述，并没有将所有类型广告，均作为要约邀请。商品房预售广告作为一种特殊的要约邀请，是因为商品房不同于一般商品。一般商品，消费者注重的是商品本身；而商品房则不同，购房者不仅注重房屋本身，还注重房屋所处的条件环境，是房屋及其周边条件的综合性因素。实践中，销售广告不仅是就预售商品房做出概括性描述，还有房屋及相关设施具体确定的说明允诺，购房者下定决心买房的依据等多来自于此类宣传材料，也是发生纠纷最多的一种房地产广告。

　　我国法律对商品房预售广告进行了详细的解释，商品房预售广告以及宣传资料均可被作为要约邀请，但是，从《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）的相关规定看出，商业广告内容如果满足要约标准，则可被看做要约。《民法典》第四百七十二条规定：要约应当符合内容具体确定以及表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束的条件；司法解释第三条规定的“三个条件”为：（1）广告所说明和允诺的对象必须为开发规划范围内的房屋及相关设施、（2）广告所作说明和允诺的内容要具体确定、JN江南·体育下载（3）广告和宣传资料所作说明和允诺的后果必须是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。基于特殊情况下，商业广告需要详细的说明房屋相关内容，即便其没有体现于合同中，但是以性质层面来看，也具备要约性质。当前，在许多国家和地区，无论在立法上还是在司法实践中，对足以形成合同实质性条款的广告内容，都认定为要约。

　　商品房预售广告不仅具有上述“两种性质”，如果买卖双方协商同意，预售广告内容还可以作为合同的正式条款或合同附件，从而使商品房预售广告成为合同的一部分。当开发商不能兑现或者不完全兑现广告承诺的事项时，就要视为违约。但是，现实中的商品房买卖合同一般为统一制式合同，即使购房者可就相关条款提出补充或修改要求，但往往因为不具备专业知识，故商品房预售广告实际上很难被写进合同中而成为合同正式条款。所以，大多数情况下，很少有广告内容被“直接认定”为要约。

　　就一般商品房预售广告而言，开发商发布广告的行为仅仅是介绍商品的事实行为，其目的是吸引购房者发出要约，是准备缔结合同的行为。开发商希望由自己决定是否接受购房者的要约，而不是必然要受所发布广告内容的拘束的意思表示。这也就是要约邀请性质的商品房预售广告不具有法律效力原因所在。如果商品房预售广告被判定为要约邀请性质，并且没有实际履行，从理论上讲开发商无需对购房者承担民事责任。如果开发商发布的广告违反《广告法》等相关行政法性质的法律法规，所涉及的是行政责任，应当受到相应行政处罚。

　　司法实践中，商品房预售广告构成欺诈主要指的是开发商在宣传资料中故意告知虚假情况和故意隐瞒虚假情况两种。开发商主观上明知自己发布广告的宣传内容无法实现且会使购房者陷入错误认识，并因该错误认识而使购房者签订商品房预售合同的目的根本无法实现时，该商品房预售广告发布者在主观上就具备了构成欺诈的要件。如果购房者确实受到该广告的误导，作出了不真实的意思表示，那么该广告就可以被认定为构成欺诈。

　　还有一种情形在实务中比较常见，开发商在预售广告中对房屋规划范围外的附属设施所作的承诺，例如“地铁站建设”、“学区房”等承诺，后因政府规划改变无法兑现，或因该承诺本身违反法律的禁止性规定而不能兑现。对于购房者来说，该要约邀请的广告中的允诺对其决定购买该商品房有重大影响，同时从客观上来说，有这些条件的商品房在价格上也高于其他同类房屋。对此如果开发商存在过错，也应当承担缔约过失责任。

　　根据上文所述，当商品房预售广告与要约的构成要件相符时，即被视为要约，进而会产生要约的法律效力。要约性质的商品房预售广告的法律效力具体表现在以下几个方面。

　　要约性质的商品房预售广告的形式拘束力实质上是开发商的先合同义务，当商品房预售合同最终成立并生效时，该预售广告即使没有写入合同中，其内容也应为合同的有效部分，对开发商产生的拘束力。要约的法律效力与合同的法律效力存在一定差异，要约在未生效之前，要约人可以在受要约人有效承诺前发出撤销要约的通知，从而取消该要约。因此，开发商在商品房预售合同正式订立前，享有撤回要约性质的商品房预售广告的权利。

　　购房者的权利体现在购房者享有对要约性质的商品房预售广告承诺的权利。要约性质的商品房预售广告生效以后，受要约人即购房者享有对该预售广告进行承诺的权利。购房者一旦对要约性质的商品房预售广告承诺，基于该广告记载内容的合同即为成立，即使在双方最终订立的商品房买卖合同中未体现该广告内容，开发商也须接受承诺生效时合同成立的法律后果。

　　商品房预售广告的内容如果经过买卖双方的协商将其纳入到商品房预售合同中去或者在预售合同中最终得到买卖双方认可，成为合同组成部分，这样的商品房预售广告就属于合同条款，无论是对购房者还是对开发商而言都具有法律上的约束力，在这种情况下开发商不履行预售广告中作出的说明或者允诺的话就要承担相应的违约责任。

　　（一）开发商宣传可以落户、名为住宅实为商业性质等，因合同中未有明确约定，并且明确可以推知所买房屋不会具有上述功能的，不属于要约。

　　齐洪贞与涿州康乔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，河北省涿州市人民法院认为：商品房买卖协议明确约定案涉房屋所在项目的土地规划用途为“其他商服”，土地使用年限是40年，康乔公司在宣传中承诺的“免费落户、不限购不限贷、民水民电”不能对抗合同约定可推知的事项；针对齐洪贞提出的康乔公司的宣传单上宣传的有关301医院及地铁的宣传事项，由于合同中未明确约定，齐洪贞也未证明该宣传事项与现实情况不同对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；综上两点康乔公司的宣传单应当认定为要约邀请，不属于合同条款。

　　（二）商品房预售广告是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，并对商品房买卖合同订立及房价有重大影响的，构成要约。

　　罗柳榕、柳州万达广场投资有限公司申请撤销仲裁裁决一案中，广西壮族自治区柳州市中级人民法院认为：双方签订合同的合意在柳州万达公司进行广告宣传期间内，柳州万达公司所作的关于景行小学、文华中学学区房的宣传即是对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且景行小学、文华中学为柳州市的知名重点初中，故柳州万达公司的该广告宣传对罗柳榕是否作出购买涉案房屋的决定并签订《商品房买卖合同》均有重大影响，应当视为要约，柳州万达公司在未得知学区划分结果的情况下发布虚假广告构成违约，应承担违约责任。

　　（三）商品房预售广告宣传事项不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，但开发商实际实施具体建设行为的，构成要约。

　　厦门中澳城房地产开发有限公司、张臻商品房预售合同纠纷一案中，福建省厦门市中级人民法院认为：从讼争房产销售广告以及中澳城公司自认已铺设相应温泉管道，主张温泉即将接通入户等事实，可以认定中澳城公司不仅在商品房销售广告中对温泉入户的说明和允诺具体、确定，且已为温泉入户实际实施了具体的建设行为，应视为合同的内容，中澳城公司应依约履行。中澳城公司上诉主张温泉入户属供电、水、热力合同，应由公用单位负责，该主张与双方约定不符，亦无法律依据，故中澳城公司关于广告内容仅为要约邀请及不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。

　　目前，关于商品房预售广告性质争议这一类型的诉讼在商品房预售合同案件中占比逐渐增多，引起这一现状的原因主要是宣传资料的内容不真实，与交付的房屋之间存在差异。虽然司法解释对该类广告的认定标准规定的很明确，但在实践中，宣传资料的内容往往比较抽象，仍然存在难以进行准确定性并正确适用该条款的情形。

　　从业经验：曾有7年大型房地产企业法务部任职经历，熟悉法务工作流程，具有丰富的法务管理经验。先后为河南瀚海置业有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、开封市文化旅游投资集团有限公司、郑州元龙房地产开发有限公司、郑州元发置业有限公司等提供法律服务。

　　在诉讼领域，参与处理房地产公司诉讼纠纷案件，对房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、民间借贷纠纷等类型的争议，具有丰富的民商事法律实务经验。返回搜狐，查看更多